Les Syndics ? TOUS DES VOLEURS
Leur faire confiance ? JAMAIS !
C’est ce que j’affirmais et sans nuance, il y a de cela moins de deux ans.
J’étais devenue copropriétaire dans deux résidences par l’achat d’un local commercial (dans l’ancien) et de ma résidence principale (dans le neuf).
J’avais présenté ma candidature en tant que membre du conseil syndical pour chaperonner mais surtout contrer les décisions de ces syndics-rois : intouchables et présomptueux.
Je m’effarais des honoraires pratiqués, du montant des devis et interventions présentés pour des travaux, de la lenteur, des silences et de l’incompétence des deux gestionnaires de copropriété auxquels j’avais à faire.
Ces deux expériences personnelles suffisaient pour cataloguer l’ensemble d’une profession.
Mais…
J’avais aussi connu les récurrentes râleries de mes parents, copropriétaires, à propos de leur régie historique (=régie ayant pignon sur rue et jamais mise en concurrence depuis presque l’édification du bâtiment).
J’écoutais les plaintes de mes amis, plus jeunes, eux aussi copropriétaires qui trouvaient notamment leurs charges élevées.
Je suivais les déboires à propos de la gestion syndic de connaissances investisseurs.
Et enfin je regardais de loin des reportages télévisuels horrifiants sur les syndics et je lisais les anecdotes rocambolesques et effarantes de copropriétaires français sur les réseaux sociaux.
J’étais donc empreinte d’une certaine aversion envers « ces professionnels de la magouille qui chaque trimestre vous réclament de l’argent ».
Pour qui, pour quoi ?
Ces charges reçues dans ces appels de fonds restaient une énigme !
Toi, le copropriétaire tu es juste bon à payer !
Après l’engouement d’avoir trouvé un espace de vie pour s’installer (Enfin !), de ne pas payer à fonds perdus, un loyer (Hourra !), de pouvoir faire la décoration que vous voulez (Youpi !), vous héritez chaque trimestre d’un courrier vous enchainant à la copropriété… Les appels de fonds !
Certes, vous connaissez sans doute les charges lorsque vous êtes locataires mais vous n’êtes pas redevable de l’ensemble des frais qui font tourner une copropriété.
C’est la découverte de ces fameux frais non imputables au locataire !
Et être propriétaire… ça se paie !
Pour quelqu’un, qui comme moi, aime comprendre pourquoi elle paie, ce flou financier me rendait fortement hargneuse. Je me prenais alors rapidement la tête avec le gestionnaire, interlocuteur en première ligne contre lequel on tente de s’affirmer et auprès duquel on tente d’avoir des réponses.
C’est quoi cette intervention ?
Pourquoi vous avez pris cette société ?
C’est hors de prix !
Et c’est toujours pas réparé correctement !
En tant que membre du conseil syndical, je pouvais donc prendre part aux décisions, mises en place par le syndic avec lequel la communication n’était pas toujours au rendez-vous. Je me sentais juste redevable (piégée) de sommes (folles) pour des prestations (que je jugeais bâclées), lentes et hors de prix (sans parler du prix pour le déplacement).
La copro c’est trop gros !
Un gros morceau. Il faut fédérer ses voisins, convaincre les copropriétaires et mettre en place des solutions (payantes) avec le syndic, attraper les situations au vol, faire un suivi. Cela prend du temps et de l’énergie.
On peut même avoir le sentiment de se faire avoir parce qu’on ne maîtrise rien.
Bref, un copropriétaire lambda (comme moi), suit.
Quand on ne sait pas par où commencer même si on trouve cela injuste, on les paie ces charges.
Il faut bien se loger et protéger sa famille.
Et si on ne paie pas ?
On est relancé,
Mis en demeure,
Envoyé à l’huissier,
Le bien vendu aux enchères !
L’escalade de l’angoisse.
Cela conforte notre besoin de sécurité, besoin fondamental chez l’homme.
Donc on râle, on paie.
On trouve ça cher… mais on paie…
L’envers du décor
Mon évolution de vie professionnelle a voulu que je suive le cursus du BTS professions Immobilières en 2018.
J’ai repris mes études, la trentaine bien passée.
Pour faire HYPER simple, ce BTS aborde entre autres, les trois grandes thématiques que sont la Transaction (achat, revente dans l’ancien…), la Gestion Locative (locataire, bail…) et le Syndic (copropriété, travaux…).
J’insiste, c’est un résumé fort succin de tous les domaines abordés. Vous y croisez le domaine de l’urbanisme, de la promotion immobilière, du bâtiment… et vous côtoyez des matières plus orientées sur l’humain et la communication.
Le diplôme de base, qu’est le BTS, se suit le plus souvent en deux ans. Mais c’est toute sa vie qu’on se forme. L’immobilier est un domaine exigeant et demande en premier lieu beaucoup de connaissances.
Il y a, en amont de la pratique sur le terrain où vous apprenez énormément, beaucoup de travail et d’heures à plancher sur le savoir immobilier Et en toute honnêteté, la formation initiale ne suffit pas.
C’est un domaine qui associe beaucoup d’intervenants avec leurs contraintes et leurs carafons.
Oui, je vous assure, rien de magique, ni de facile, ni de « tout le monde peut le faire ».
Sinon tout le monde serait dans l’immobilier et tout le monde ferait fortune, non ?
Alors oui « on se débrouille », « ça passe », « le notaire peut » mais même si on est beaucoup à conduire, on n’est pas tous pilote de formule 1.
Chaque action malencontreuse peut coûter des frais, un procès, une faillite.
Et franchement…
La partie Syndic selon moi (et c’est partagé) demeure la plus complexe.
Vous devez être bon…
Et bon PARTOUT et dans un temps imparti.
Facile !
Aussi bien sur les parties théorique, technique, juridique je dirais, que sur la partie humaine.
Beaucoup de droit, mais aussi du bon sens, de la réactivité et de la bienveillance.
C’est un métier complet où les plus vifs d’esprit, que la routine ennuie comble par sa diversité.
Chaque jour est un jour nouveau !
Une poubelle non sortie, une visite immeuble, une rencontre fournisseur, une recherche de fuite, un impayé, une assemblée générale, un suicide, un incendie…
C’est la grande loterie.
Syndic, ce n’est pas seulement apprendre des codes, des lois, des règlements, gérer des données chiffrées, négocier des contrats, c’est apprendre à lire tout cela à la lumière de la vie.
Vous gérez avant tout, des humains. Vous êtes le chef d’orchestre d’états d’âmes au sein d’une petite ville qu’est la copropriété.
Mais une des plus grandes difficultés réside dans le fait que vous régissez des êtres vivants mais aussi … leur budget…
Et qui me dira le contraire me ment un peu…
Quand on touche au porte-monnaie, on est tout de suite plus « exi-chiant » n’est-ce pas ?
La théorie
Alors je le signale d’emblée, je n’ai pas l’esprit pour faire du droit, tout comme je n’ai pas la logique comptable. Je sais que certains adorent les lois et les calculs (il en faut) mais ce n’est absolument pas mon cas.
Prenez ma part, c’est cadeau !
Dès les premiers cours de BTS, j’ai constaté que je n’aimais pas le syndic. Pour la partie juridique essentiellement. Les cours de syndic, ce sont d’abord des règles, codes etc. De mon côté je les trouve pénibles et rébarbatifs.
Et en plus les directives et lois évoluent, les bougresses !
Ouvrir le « grand livre analytique »,
Lire un relevé général des dépenses (entrées et sorties financières de la copropriété),
Expliquer les charges et les tantièmes,
Faire voter à telle ou telle majorité suivant la nature de la résolution,
Faire respecter une décision de la mairie ou des bâtiments de France
…
Tout cela m’ennuie prodigieusement.
Mais du point de vue copropriétaire, c’était intéressant de comprendre et pour le côté scolaire, obtention du BTS, c’était de toute façon nécessaire. Je travaillais mes cours à la lueur de mes expériences personnelles
Il n’empêche que la majorité des cours de syndic ont donc rapidement provoqué en moi une seconde aversion au métier.
Je trouvais déjà les syndics et leurs actions opaques de l’extérieur mais de l’intérieur c’était, en plus, super assommant.
Vraiment ? Des gens font ce métier par choix ?
Il faut aimer les problèmes des autres, trouver des solutions et accepter l’ingratitude ou l’absence de reconnaissance.
Des volontaires ? Sortez le martinet !
Vous ne faites pas votre travail, on vous pointe du doigt.
Vous faites (très) convenablement votre travail, c’est juste normal.
Comme beaucoup de métier en confrontation direct avec du public me direz-vous mais c’est bien dommage de ne pas faire remarquer aux autres quand ils bossent bien.
Un sourire, un compliment sur son travail ça fait toujours plaisir à recevoir non ?
Mais revenons à mon dégoût vis à vis de ce métier de syndic.
J’avais envie de comprendre pourquoi je n’y étais pas juste indifférente comme pour la gestion locative que je trouvais injuste ou la transaction que je trouvais hyper concurrentielle.
La littéraire que j’étais, développait une répugnance profonde à lire des règlements de copropriété illisibles (au sens propre car datés de Mathusalem, tapés à la machine et griffonnés au stylo ; comme au figuré, tournures ambiguës ou incomplètes), déchiffrer encore ces relevés généraux de dépenses incompréhensibles, décoder les articles de loi à rallonge avec plein de mots « qu’on comprend rien ».
Tout le monde doit se loger donc tout le monde devrait comprendre non ?
En immersion
J’ai décroché un de mes stages de BTS par un miracle en automne 2019.
Il me restait huit mois (avant les épreuves) pour clore mes cours et effectuer les 14 semaines de stage obligatoires avec le moral dans les chaussettes.
Pour faire court, j’étais au fond du gouffre suite à une rupture amoureuse sans perspective d’avenir puisque le projet d’obtention du BTS était directement lié à mon ancienne activité professionnelle avec mon ex. Mais j’avais payé mon école donc je ne tenais pas vraiment à abandonner non plus.
J’ai demandé à ma meilleure amie de m’aider.
Une supplication à me botter les fesses plus exactement.
Par relation donc, je décroche un entretien pour un stage auquel je me rends le dos courbé, les yeux cernés, désabusée. Une connaissance d’amis, de connaissances. Bref
J’avais rendez-vous avec une gestionnaire de copropriété dans une régie à l’opposé de mon lieu d’habitation.
Je me rends donc en cette fin octobre 2019 à mon entretien, en transports en commun.
On me fait patienter dans le couloir le temps que la gestionnaire qui serait alors ma tutrice, me reçoive.
Dans l’encadrement de la porte de son bureau entrouvert, j’aperçois ma future interlocutrice : une blonde en tailleur noir, le regard froid, en colère et directive au téléphone.
Bonne ambiance !
Sur ma chaise, perdue j’attendais le couperet.
Qu’est-ce qui m’a pris de d’envoyer mon CV ? !
Dans ma tête, ça défilait : je tentais de remonter la pente vers mon avenir à 1h15 de chez moi en réalisant un stage dans un secteur que j’exècre avec un dragon comme tutrice.
Mon rendez-vous déboule comme une tornade, m’invitant à m’asseoir dans son bureau où s’empilent les dossiers.
Je suis très mal à l’aise.
Son regard d’un bleu azurin me fait baisser les yeux.
Les yeux bleus clairs, ça me stresse.
Elle m’intimide par la confiance en elle qu’elle dégage alors que bon …
Elle est juste syndic, je les connais ces gens-là ! Tous des voleurs !
Clairement, je ne sais pas ce que je fais là.
Très rapidement j’annonce que le but de ce stage est de voir les dessous de ce métier de brigands, de bons à rien, de tire-au-flanc afin de pouvoir aiguiller mes proches (et futurs clients investisseurs) pour qu’ils ne se fassent pas avoir par leur syndic. En effet, les charges alourdissent la rentabilité.
Mon stage, je le voyais comme une opportunité de conforter mon opinion et de casser un peu plus cette profession en ayant pu voir de l’intérieur les rouages de leurs malversations.
Je n’ai pas employé ces termes mais mes propos les insinuaient fortement. (Je vous ai dit…j’étais au bout du rouleau à l’époque).
J’ai même demandé à effectuer un stage minimal de deux semaines à 30 h hebdomadaires pour être le moins immergée dans cette activité.
Pas motivée à bosser mais très motivée à trouver les failles de cette profession !
Celle qui allait devenir ma tutrice m’a écouté, acceptant de m’accorder un échange de plus d’1h30 alors que j’étais détestable à propos de son métier qu’elle avait choisi et exercé depuis 20 ans.
J’ai appris après coup, que suite à mon entretien désastreux, elle avait contacté ma meilleure amie qui l’avait quand même supplié de me prendre en stage malgré ma désinvolture. Juste pour me remettre en selle, celle de ma vie.
Le stage a débuté en novembre 2019.
J’y suis restée 7 semaines et à plus de 40 heures hebdomadaires.
A ma demande.
Le maximum possible par rapport à mes autres engagements. J’avais trouvé de moi-même d’autres stages par la suite. Mais si j’avais pu faire l’intégralité de mes 14 semaines obligatoires au contact de cette gestionnaire, j’aurais signé illico.
Quelle expérience !
Quel rythme !
Et quelle femme !
La gestionnaire déroutante aux premiers abords s’est avérée être une femme formidable et très appréciée de la clientèle et de ces interlocuteurs professionnels. Souvent – un peu – en retard car très bavarde (car très pédagogue : explique bien tout et répond à beaucoup de questions, même les plus élémentaires, elle prend le temps pour tous), elle est très humaine et surtout très technique avec ses 20 ans d’expérience à gérer des copropriétés en tous genres et des humains de tous horizons.
C’était la première fois que je voyais des copropriétaires, hommes et femmes, offrir des présents à leur gestionnaire, la plébisciter sur des décisions, la congratuler par mail ou de vive voix pour son excellente gestion et ses précieux conseils. Ils lui accordaient toute leur confiance dans le suivi des comptes, des travaux, des factures et des fournisseurs. Beaucoup venant simplement la saluer dans son bureau.
J’en restais assez troublée…
On peut apprécier son syndic ! DINGUE !
VIRAGE
Mon article n’a pas pour vocation de défendre tous les syndics. Chacun ayant sa petite (ou grande) mésaventure à narrer. J’ai juste appris qu’il ne faut pas mettre tous les gestionnaires dans le même panier.
Je comprends dorénavant ce métier et les difficultés auxquelles les gestionnaires de copropriété se heurtent.
Leurs grands ennemis sont
l’argent qu’on ne veut pas mettre (et surtout sans comprendre)
le temps qu’il leur manque pour gérer autant de copropriétés et leurs habitants (le portefeuille de résidences à gérer est souvent important et ils sont très rarement à 35 heures),
le législation évolutive et le manque de formations.
Attention, je ne cautionne toujours pas l’injustice, les frais abusifs, les fraudes, les pratiques trompeuses et la politique douteuse de certains dirigeants ou certains syndics en général.
Je suis toujours copropriétaire et insatisfaite. Je suis française … et j’entends toujours des histoires folles sur d’autres résidences.
Environ un tiers des copropriétaires veulent changer de syndic pour des raisons variées. Mais on a quand même deux tiers qui sont suffisamment satisfaits du leur pour ne pas vouloir en changer. C’est quand même notable !
Pas si mauvais que ça, non ?
Mais aujourd’hui, par cet article je défends dorénavant ces hommes et ces femmes qui font leur travail avec compétences et surtout avec le cœur.
Car oui, il y en a… J’en connais et pas qu’un(e).
Ils sont des centaines (milliers ? plus peut-être) à être comme mon ancienne tutrice, à vous faire changer d’opinion et à vous réconcilier avec une profession parce qu’avec passion et bienveillance, ils font leur job et ils le font bien !
Rares sont ceux qui deviennent gestionnaires par hasard en répondant à une petite annonce comme on cherche un job alimentaire. Ou bien ils ne durent pas dans la profession, c’est beaucoup trop exigeant.
Je classe aujourd’hui ce métier de gestionnaire de copropriété comme un métier vocation, au même titre que les médecins et les professionnels de santé. Il faut les supporter les gens (comme moi notamment), supporter le rythme et la lourdeur administrative.
Comme beaucoup de professions c’est
l’usure,
l’urgence,
l’argent,
la méchanceté,
la frustration
et les directives des plus hautes sphères
qui font de l’humain, à l’origine consciencieux, ce professionnel blasé ou négligent.
Beaucoup sont dégoutés mais continuent par habitude, par obligation (CDI, stabilité, 13ème mois, le confort quoi) de gérer des copropriétés.
Pas mal aussi, se reconvertissent et se disent libérés en quittant ce métier ingrat (même s’ils restent dans le domaine de l’immobilier) mais peuvent regretter l’hyper diversité de la profession.
Je vous invite donc Mesdames, Messieurs les lecteurs, à rencontrer le gestionnaire de votre copropriété, à établir avec lui, un lien cordial. Vous aurez peut-être aussi à traiter avec le comptable ou l’assistant. Parfois plus disponibles.
Mais rencontrez-les.
Vous pourriez être agréablement surpris de voir tout ce qu’ils font pour vous, dans l’ombre et vous comprendrez ainsi à quoi correspondent leurs honoraires et vos charges trimestrielles !
Votre syndic est un des gardiens de votre environnement de vie ou de vos investissements dans la pierre et il en gère le fonctionnement par les charges que vous réglez.
Ce n’est pas qu’un exécutant qui ponctionne des frais.
Bien que le syndic n’ait pas un rôle de police qui interagit dans les conflits de voisinages, il peut faire des rappels à la loi. Mais qu’on se le dise, sa fonction n’est pas d’être à l’origine, un médiateur entre voisins.
Il orchestre les interventions pour que vous soyez bien chez vous. Il participe à votre bien vivre chez vous et à cultiver votre sérénité dans votre environnement.
Ne pas juger sans connaître !
Cette affirmation est valable pour tous les corps de métier.
Apprenez donc à connaître ces hommes et ces femmes qui appartiennent au syndic pour leur donner le pouvoir de bien travailler.
Ou faites un stage !
Mais ne nourrissez pas l’aversion comme j’ai pu avoir sans connaître la complexité de ce métier.
Différenciez bien toujours l’individu, de la société qui l’emploie. J’y reviendrai dans un autre temps. Mais c’est comme le banquier et son agence. Malgré toute la bonne volonté du monde, on lui donne des billes pour faire du bon travail ou on les lui confisque.
Pensez aussi, que les (hauts) décideurs demandent beaucoup de paperasseries juridiques : faire respecter des délais, des lois… parfois en total décalage de la vie et de son rythme On a pu le constater … notamment avec la crise sanitaire où ça a été le grand bain.
Et il s’agit d’une profession fortement réglementée. Le syndic n’est normalement pas ou plus corrompu…
Vous pouvez être exigeants car vous mettez la main au porte-monnaie.
Mais restons justes.
Soyons comme nous aimerions qu’on soit à l’égard de notre travail – quand nous en sommes satisfaits.
La confiance n’exclut pas le contrôle.
Profitez de l’opportunité de faire partie d’un conseil syndical qui a un droit de contrôle et de décision (et encore plus bientôt) pour mettre en concurrence les devis proposés, pour mettre en lumière les difficultés que rencontre la copropriété dans laquelle vous vivez.
En bref, investissez-vous !
Vous comprendrez vous aussi ces femmes et ces hommes gestionnaires et vous les aiderez à prendre soin de votre patrimoine.
Faites-en vos alliés. C’est un échange.
Alors…
Oui, il y a toujours des (gros) abus de certains,
Oui les cons sont partout et les atomes pas toujours crochus.
Alors bougeons !
Je sais, j’aime bien râler aussi au lieu de faire.
Mais des moyens, pour que ça se passe mieux avec son syndic, existent.
Changez d’interlocuteur (de gestionnaire) ou même carrément de syndic. C’est facile. J’aborderai ce sujet prochainement.
Devenez syndic bénévole mais cela nécessite d’y passer du temps et de s’y connaître à minima.
Faites suivre les comptes par des associations ou des professionnels indépendants et compétents.
J’en développerai à mesure sur mon blog.
Et en attendant de vous retrouver sur cette page de partages d’expériences, passez un petit coucou à votre gestionnaire.
2022 pointe son nez Partons sur de nouvelles et bonnes bases, vous n’êtes pas d’accord ?
